Акт обследования зданий и сооружений: когда он нужен и как его составить

Важность процесса снятия объектов недвижимости с кадастрового учета не меньше, чем учет вновь построенных объектов. Если данные в Едином государственном реестре капитального строительства не обновляются вовремя, то это может привести к нежелательным последствиям, таким как налогообложение зданий, которые непригодны к использованию или полностью уничтожены, невозможность продажи участка земли, где находился утраченный объект, или начала нового строительства.

Актуализация данных в кадастровом реестре проводится на основе акта обследования зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства. Но что представляет собой этот документ, когда он необходим и как его оформить?

Когда необходим акт обследования

В соответствии с частью 1 статьи 23 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации), акт обследования зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства используется для подтверждения гибели или уничтожения объекта. Электронный документ, заверенный квалифицированной электронной подписью аттестованного кадастрового инженера, используется для этой цели. Если это предусмотрено договором подряда, акт может быть изготовлен на бумажном носителе.

В данной статье мы рассмотрим, как правильно заполнять разделы документа и какие сведения указывать в каждом из них.

1. Сведения об объекте недвижимости

   В этой строке нужно указать название объекта недвижимости и его кадастровый номер. Например, "Квартира № 10, дом 20, улица Садовая, кадастровый номер 77:01:0002048:1234".

2. Сведения о заказчике

   В этом разделе необходимо указать информацию о заказчике кадастровых работ. Для физических лиц следует указать ФИО и страховой номер индивидуального лицевого счета (если есть), а для юридических — полное наименование компании.

3. Сведения о кадастровом инженере

   В строке "Сведения о кадастровом инженере" следует указать ФИО инженера, номер квалификационного аттестата, контактный телефон, почтовый и электронный адрес. Если инженер работает в компании, то указывается и наименование этой компании. Также здесь следует указать дату завершения кадастровых работ.

4. Перечень документов

   В этой строке необходимо указать наименования и реквизиты документов, приложенных к акту. Например, "Копия свидетельства о праве собственности на объект недвижимости № 123456 от 01.01.2020 г., выданного Ивановым И.И.".

5. Заключение

   Заключение кадастрового инженера должно приводиться в последней строке документа. Здесь инженер должен указать, что объект недвижимости прекратил свое существование.

Важно учитывать, что все данные вносятся на русском языке и цифры записываются арабскими цифрами. Кроме того, электронная версия документа должна полностью соответствовать бумажной и содержать все реквизиты без ошибок. Если в документе несколько листов, то электронный образ должен быть сформирован в одном файле.

Ошибки могут возникнуть при составлении акта обследования здания. Они могут быть вызваны как технической характеристикой, так и недостоверной информацией. Допущены могут быть опечатки, неточности в названиях, ошибки в цифрах и другие подобные ошибки. Примером грубой ошибки может быть неверная информация о квалификационном аттестате инженера. Также возможна ситуация, когда документ заверяют недействительной электронной подписью в случае исключения исполнителя из общего реестра кадастровых инженеров. Если в акте обследования здания допущены ошибки такого рода, он признается недействительным. А это делает невозможной проведение других кадастровых операций.

Важность компетентного и досконального оформления документа в соответствии со всеми требованиями к акту обследования зданий является несомненной. Успешное завершение процесса снятия объекта с учета напрямую зависит от квалификации кадастрового инженера. Существует право для экспертов на самостоятельный запрос документов из Государственного кадастра недвижимости и подачу запросов на внесение изменений в реестр. Если все эти процедуры выполняются должным образом, то клиентам не требуется приходить в Кадастровую палату лично.

Внимание! С начала нового года - 1 января 2017 года - вступает в действие Федеральный закон № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", который заменяет действующий Федеральный закон от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Одним из важных аспектов составления документации, которые подтверждают прекращение существования недвижимости, является акт обследования. Это необходимо, поскольку фактическое уничтожение строения в результате техногенной катастрофы, ЧС или иных форс-мажоров не дает оснований для снятия объекта недвижимости с кадастрового учета или внесения соответствующих изменений.

Например, справка от подразделения МЧС также не дает правовых оснований для изменений в реестре.

С точки зрения правового статуса уничтоженного объекта недвижимости, он по-прежнему находится на кадастровом и налоговом учете и не может служить основанием для начала нового строительства.

Итак, у нас есть случаи, когда требуется проведение акта обследования зданий и сооружений:

• при возникновении ситуации, когда объект недвижимости уничтожен или стал непригодным для использования;
• при умышленном уничтожении объекта, таком как снос здания или сооружения;
• при аннулировании временной постановки на учет и других ситуациях.

Но зачем же нужен такой акт? Его проведение помогает определить текущее техническое состояние объекта и выявить недостатки, которые могут быть незаметны на первый взгляд. Кроме того, этот документ требуется при решении различных вопросов, связанных с недвижимостью, например, при покупке или продаже объекта. Важно отметить, что акт не только содержит информацию об уже имеющихся проблемах, но и позволяет предотвратить возможные неприятности в будущем благодаря своевременному выявлению скрытых дефектов.

Под понятием "гибель" или "уничтожение" в гражданском законодательстве понимается окончательное прекращение существования объекта, что означает невозможность его использования владельцем в соответствии со своими потребностями.

Если здание было частично разрушено вследствие природных катастроф, к примеру, наводнения, пожара, землетрясения или оползня, то в таком случае говорят об изменении его свойств, а не об уничтожении.

Если восстановление объекта нецелесообразно и не выгодно из экономических соображений, его собственник должен организовать снос, и затем заказать обследование.

Только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр объектов капитального строительства, право собственности и обязанности по уплате налогов за пользование недвижимостью прекращаются.

В соответствии со статьей 4 Закона о регистрации, лица, имеющие право обратиться с заявлением о снятии объекта с кадастрового учета, определены конкретно. Среди таких лиц - собственники зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и земельных участков, на которых расположены эти объекты. Согласно действующему законодательству, процедура подачи заявления и составления акта строго запрещается нарушать.

Акт обследования здания является документом, который составляет кадастровый инженер - квалифицированный специалист, имеющий полномочия на проведение работ и подготовку соответствующей документации. Для выполнения данных работ важно, чтобы кадастровый инженер соответствовал следующим требованиям, закрепленным в статье 29 Закона о кадастре:

• гражданство Российской Федерации;
• наличие высшего образования;
• отсутствие судимости, а также наказания в виде дисквалификации за нарушение законодательства о государственном кадастровом учете недвижимого имущества и кадастровой деятельности;
• наличие квалификационного аттестата, полученного после прохождения квалификационного экзамена;
• наличие необходимой печати, штампа и бланков, содержащих адрес и идентификационный номер квалификационного аттестата;
• наличие электронной цифровой подписи для использования в электронном государственном документообороте;
• опыт работы не менее двух лет в качестве помощника кадастрового инженера с обязательным участием в обследовании зданий или подготовке к ним.

Одним из оснований для выполнения кадастровых работ является договор подряда. В нём указываются все виды работ, которые будут выполняться инженером, а также условия, сроки, итоговую сумму оплаты. В рамках договора прикладываются утвержденная заказчиком смета и задание на выполнение работ.

Для подготовки акта обследования при обращении к кадастровому инженеру необходимо иметь свидетельство на право собственности на объект недвижимости или земельный участок, на котором он расположен.

Владельцы объектов недвижимости могут ускорить процесс подготовки акта, предоставив кадастровому инженеру кадастровый паспорт или техническую документацию на объект. После этого кадастровый инженер запросит выписку из Государственного кадастра недвижимости и проведет сравнение учетных данных с реальным состоянием объекта недвижимости, выезжая на место осмотра.

Затем кадастровый инженер подготавливает акт в соответствии с требованиями и передает его в виде xml-файла с усиленной электронной подписью. Обращаем внимание, что ГКН принимает сведения от исполнителей только в электронном виде.

Для заказчика исполнитель готовит бумажный вариант акта в двух экземплярах, каждый из которых необходимо прошнуровать, пронумеровать страницы и заверить печатью и подписью кадастрового инженера на последней странице. Общая продолжительность процедуры обследования и оформления акта, как правило, составляет от 5 до 7 рабочих дней.

Важность соблюдения законодательных требований при проведении акта обследования зданий трудно переоценить. Ведь именно на основе этого акта принимается решение о том, можно ли продолжать пользоваться объектом недвижимости или же он должен быть принят на баланс органа государственной власти. Это повлечет за собой физическое и документальное исчезновение объекта с отметкой в Государственном кадастре недвижимости.

Такие меры имеют финансовые последствия как для собственника объекта, так и для государства в целом. Поэтому, при проведении акта обследования зданий все необходимо сделать по высшему разряду, чтобы избежать ненужных финансовых затрат.

Как правильно оформить документ?

Согласно Приказу Министерства экономического развития РФ от 20 ноября 2015 года №861 «Об утверждении формы и состава сведений акта обследования, а также требований к его подготовке», документ должен соответствовать определенным требованиям. В этом приказе также содержится типовая форма акта обследования здания (см. рисунок 1), которая включает в себя информацию об объекте недвижимости, заказчике, кадастровом инженере и других документах, используемых при проведении работ.

Фото: freepik.com